王律师，北京房产律师,现执业于 ，执业以来，坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨，精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

　　

房地产企业获得土地使用权的途径有哪些？

我国的土地虽为国家所有，但是为了保证土地资源的合理有效利用，国家会根据土地规划的不同将土地使用权，即包括房地产开发商所需要的建设用地使用权进行分配，以下将说明房地产企业获得土地使用权的途径有哪些：

一、划拨：

是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付使用，或者将建设用地使用权无偿交付给土地使用者的行为。

二、出让：

是指国家将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。土地使用者取得是土地使用权，而非土地所有权，土地使用者取得土地称为“出让”而非“买卖”。买卖取得的是所有权，出让取得的是使用权。出让分为协议出让和公开出让。所谓公开出让，方式有三种：招标、拍卖和挂牌，通常简称为“招拍挂”。

三、租赁：

是指政府作为出租人将国有建设用地出租给承租人，由承租人向出租人支付租金的行为，是一级市场行为。目前，租赁在各个地方普遍受到冷遇，开发企业无法通过租赁方式取得国有建设用地使用权。

四、作价投资：

是指国家以一定年限的国有建设用地使用权作价，作为出资人投入股份有限公司或者有限公司，相应的建设用地使用权转化为国家对企业出资的国家资本金或股本金的行为。建设用地使用权由该股份有限公司或有限公司持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让建设用地使用权的规定转让、出租、抵押。这种方式只适用于企业改制时，新股东买不起土地情况，开发企业通过这种方式获得土地使用权并不多见。

五、授权经营：

所谓授权经营，是指由政府或国有资产管理机构，按照有关规定，将国有资产授权给一些新成立或其选定的机构，使其能够代表国家持有一般企业中的产权，并相应的行使资本投资、营运和管理等权利，承担国有企业保值增值的一种国有资产经营形式。即被授权经营的单位通过委托协议，以合同方式履行出资人职责，在法律范围内享有出资人权益。这种方式只适用于土地不需出让又不能作价入股的大型基建项目，如建设飞机场等。

房地产企业需要根据自身经济条件、土地性质、政府规定及政策的不同，适用不同的方式合法合规取得土地使用权。

建筑工程质量内容有哪些

工程质量是任何一项工程必须高度重视的，工程质量包含了整个工程的方方面面，但是工程质量内容有哪些对于从事工程的朋友来说，是很有必要了解的。任何一个工程都必须保证工程质量，质量无小问题，但是工程质量的管理必须要严格按照标准来进行，按照工程质量内容逐一核对是否达标，确保质量过硬。具体的质量内容包括哪些，可以到下文了解。

一、建筑工程质量内容有哪些

工程质量管理是指为保证和提高工程质量，运用一整套质量管理体系、手段通信工程质量管理 书和方法所进行的系统管理活动。 工程质量好与坏，是一个根本性的问题。工程项目建设，投资大，建成及使用时期长，只有合乎质量标准，才能投入生产和交付使用，发挥投资效益，结合专业技术、经营管理和数理统计，满足社会需要。世界上许多国家对工程质量的要求，都有一套严密的监督检查办法。

广义的工程质量管理，泛指建设全过程的质量管理。其管理的范围贯穿于工程建设的决策、勘察、设计、施工的全过程。一般意义的质量管理，指的是工程施工阶段的管理专家认为它从系统理论出发，把工程质量形成的过程作为整体，世界上许多国家对工程质量的要求，以正确的设计文件为依据，结合专业技术、经营管理和数理统计，建立一整套施工质量保证体系，才能投入生产和交付使用，用最经济的手段，只有合乎质量标准，科学的方法，对影响工程质量的各种因素进行综合治理，投资大，建成符合标准、用户满意的工程项目。工程项目建设，工程质量管理，要求把质量问题消灭在它的形成过程中，工程质量好与坏，以预防为主，手续完整。并以全过程多环节致力于质量的提高。这就是要把工程质量管理的重点，以事后检查把关为主变为预防、改正为主，组织施工要制定科学的施工组织设计，从管结果变为管因素，把影响质量的诸因素查找出来，发动全员、全过程、多部门参加，依靠科学理论、程序、方法，参加施工人员均不应发生重大伤亡事故。使工程建设全过程都处于受控制状态。

二、建筑工程有哪些法规

建筑法

1、建筑许可。包括施工许可和从业资格两项内容。

施工许可。建筑工程开工前，建设单位应向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。

申请领取施工许可证，要求具备下列条件：

①已经办理该建筑工程用地批准手续。土地使用证。

②在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证。

③需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。不是全部。

④已经确定建筑施工企业。注意前后顺序。

⑤有施工图设计文件并已按规定进行了审查。

⑥有保证工程质量和安全的具体措施，办理了工程质量、安全监督手续。

⑦按照规定应该委托监理的工程已委托监理。

⑧建设资金已经落实;建设工期不足1年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过1年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明。

⑨法律、行政法规规定的其他条件。

在建设单位符合条件的前提下，建设行政主管部门自收到申请之日起15日内颁发施工许可证。建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期;延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。

在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起一个月内，向发证机关报告，并按照规定做好建筑工程的维护管理工作。建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告;中止施工满一年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。

按照国务院有关规定批准开工报告的建筑工程，因故不能按期开工或者中止施工的，应当及时向批准机关报告情况。因故不能按期开工超过六个月的，应当重新办理开工报告的批准手续。

从业资格。从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，应当具备下列条件：

①有符合国家规定的注册资本;

②有与其从事的建筑活动相适应的具有法定执业资格的专业技术人员;

③有从事相关建筑活动所应有的技术装备;

④已完成的建筑工程业绩。

2、建筑工程发包与承包。建筑工程的发包单位与承包单位应当依法订立书面合同，明确双方的权利和义务。

发包。发包单位实行招标发包的，应当将建筑工程发包给依法中标的承包单位，实行直接发包的，应发包给具有相应资质条件的承包单位。

建筑法提倡对建筑工程实行总承包，禁止将建筑工程肢解发包。

承包。

禁止建筑施工企业超越本企业资质等级或者以他建筑施工企业的名义承揽工程。

禁止建筑施工企业出借资质。

禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人或肢解以后以分包的名义转包给他人。

允许两个以上的承包单位联合承包。应当按照资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程。

建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位。施工总承包的，建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。

注意总分包单位对建设工程的问题。

3、建筑工程监理。

建筑工程监理范围。国家规定了实行强制监理的建筑工程的范围。下列建设工程必须实行监理：

①国家重点建设工程。

②大中型公用事业工程。指项目总投资额在3000万元以上的下列工程项目：供水、供电、供气、供热等市政工程项目;科技、教育、文化等项目;体育、旅游、商业等项目;卫生、社会福利等项目;其他公用事业项目。

③成片开发建设的住宅小区工程。建筑面积在5万平方米以上的住宅建设工程必须实行监理;5万平方米以下的住宅建设工程，可以实行监理，具体范围和规模标准，由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门规定。为了保证住宅质量，对高层住宅及地基、结构复杂的多层住宅应当实行监理。

④利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程。

⑤国家规定必须实行监理的其他工程。指学校、影剧院、体育场馆项目及项目总投资额在3000万元以上关系社会公共利益、公众安全的基础设施项目

建筑工程监理的有关规定。实行监理的建筑工程，由建设单位委托具有相应资质条件的工程监理单位监理。建设单位与其委托的工程监理单位应当订立书面委托监理合同。

注意工程监理单位与那些单位不得有隶属关系或者其他厉害关系。

4、建筑安全生产管理。建筑工程安全生产管理必须坚持安全第一、预防为主的方针。

施工企业在编制施工组织设计时还要制定相应的安全技术措施。

施工现场的安全由建筑施工企业负责。

涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，要有设计方案。

5、建筑工程质量管理

熟悉各方的质量。

城市房地产开发经营管理条例

《城市房地产开发经营管理条例》中的房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

1、房地产开发建设

房地产开发项目的确定。符合规划;应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则。

房地产开发用地。房地产开发用地应当以出让方式取得。

土地使用权出让或者划拨的依据：简单了解。

①房地产开发项目的性质、规模和开发期限;

②城市规划设计条件;

③基础设施和公共设施的建设要求;

④基础设施建成后的产权界定;

⑤项目拆迁补偿、安置要求。

房地产开发项目的建设。房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低35%。房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。

房地产开发项目的竣工验收。房地产开发项目未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

房地产开发项目竣工后，提出竣工验收申请。主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，组织进行验收。

住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应按上述规定和下列要求进行综合验收：

①城市规划设计条件的落实情况;

②城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;

③单项工程的工程质量验收情况;

④拆迁安置方案的落实情况;

⑤物业管理的落实情况。

住宅小区可以分期验收。

2、房地产经营

房地产项目的转让。转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内备案。

房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。

商品房的预售。房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

②持有建设工程规划许可证和施工许可证;

③按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;

④已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房的销售

房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的应出具委托书。中介机构销售商品房时，应当出示委托书。

房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。

商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿。

预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

建设工程质量管理条例

1、建设单位的质量和义务

招标阶段。建设单位应依法进行招标和发包。不允许肢解发包，不得迫使承包方以低于成本价竞争。不得任意压缩合理工期。

开工准备阶段。办理工程质量监督手续;取得施工许可证;施工图设计文件须经审查批准方可使用;实行监理的建设工程，委托具有相应资质等级的工程监理单位进行监理。

施工阶段。建设单位应向有关招标提供与建设工程有关的真实、准确、齐全的原始资料。不允许在装修和使用过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构。

竣工验收阶段。验收合格后方可交付使用。竣工验收应当具备下列条件：

①完成建设工程设计和合同约定的各项内容;

②有完整的技术档案和施工管理资料;

③有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;

④有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;

⑤有施工单位签署的工程保修书。

2、勘察、设计单位的质量和义务。勘察、设计单位必须按照工程建设强制性标准进行勘察、设计，并对其勘察、设计的质量负责。

勘察单位提供的地质、测量、水文等勘察成果必须真实、准确。

3、施工单位的质量和义务。施工单位应当建立质量制;建立、健全教育培训制度，加强对职工的培训;建立、健全施工质量的检验制度，严格工序管理，作好隐蔽工程的质量检查和记录。

4、工程监理单位的质量和义务。工程监理单位代表建设单位对施工质量实施监理，并对施工质量承担监理。工程监理单位应当选派具备相应资格的总监理工程师和监理工程师进驻施工现场。

未经监理工程师签字，建筑材料、建筑构配件和设备不得在工程中使用或者安装，施工单位不得进行下一道工序的施工。未经总监理工程师签字，建设单位不拨付工程款，不进行竣工验收。

监理工程师采取旁站、巡视和平行检验等形式，对建设工程实施监理。

5、建设工程质量保修。

保修证书。承包单位应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修等。

保修期限。在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

①基础设施：地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;

③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期：

④电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

保修。建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿。建设工程在超过合理使用年限后需要继续使用的，产权所有人应当委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定，并根据鉴定结果采取加固、维修等措施，重新界定使用期。

6、工程质量的政府监督管理。

管理单位管理范围

国务院建设行政主管部门全国建设工程质量

国务院有关专业部门全国有关专业建设工程质量

县级以上人民政府建设行政主管部门本行政区域内建设工程质量

县级以上地方人民政府有关专业部门本行政区域内专业建设工程质量

建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

建设工程发生质量事故，有关单位应当24小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告。

工程质量包括的内容不仅是主体工程的安全，也包括所有细节的工程质量安全，确保所有的质量都要达标，保障工程的不低于标准的要求，确保任何的质量检测都能过关。但是作为工程从业人员，要确保工程建设在质量管理之下，实现对工程质量的过程控制。